3月3日讯 当日益富裕起来的济南市民把更多的钱用于购买商品房时，有关投诉也逐渐多了起来。据市消协近日向社会公布的2002年投诉统计数据表明，当年全市关于商品房的投诉多达46件，同比上升21%，其中投诉大案、要案明显增多。

    从投诉情况来看，主要存在以下几个问题：

    一是质量很差。主要表现为墙体和室内地面裂缝，墙皮脱落甚至渗水，管道渗漏，门窗材料以次充好、密封不严，地下室进水等。如：某小区地下室全部进水给居民造成严重的财产损失；另一小区因三区8号、12号楼地下室严重渗水，居民集体上访，虽经消协多次调解，激化的矛盾有所缓和，但问题仍未得到彻底解决。到目前为止，卫生间地面仍是积水严重，排水不畅，有的住户不得不重新施工。

    二是虚假广告多。去年消费者对商品房广告的投诉比2001年上升了62%。有些开发商在开发之初或销售之前，在广告宣传承诺中，语言表述极力夸大，使用绝对化用语，与事实相差甚远。

    三是购房合同格式条款不规范。有些合同属开发商一厢情愿，以自我利益保护为目的，格式条款不符合购房合同的最基本要求，条款内容过于简单和笼统。如：某房地产开发总公司制订的购房合同，只有简单的10项条款，而其中消费者的权利只原则性约定了两条，出现违约很难把握，没有可操作性。

    四是合同违约，承诺不兑现。如：承诺的草坪、花坛用地变成了办公或其他用地，有的后期建设跟不上，水、电、暖、气等该通的不通，该建的未建，承诺的交房时间一拖再拖，有的达半年之久。

    五是面积任意“缩水”、“涨水”。在受理的消费者投诉案中，有的比合同约定面积少18.32平方米之多，有的则比约定面积多出24平方米。虽然按照《商品房销售管理办法》规定，面积绝对值误差比超过3%，消费者有权退房，但在实际中很难操作。

    六是开发商主体不合格，遗留问题多，处结难度大。有的违法建房销房，“五证”、“两书”不全，消费者三五年拿不到产权证。有些自然人设立的开发公司，短期行为严重，缺少必要的工程技术和管理人员，出现问题长期不解决，最后逃之夭夭。

    七是物业管理混乱，服务低劣。许多消费者投诉反映，物业部门在收取费用时，没有明码标价，有的水电费分摊过高，有的收取管理费不开发票，还有的小区经常出现车辆物品被盗现象。据家住某小区的王女士反映，入住小区两个月，丢电动车一辆、自行车两辆，小区内安装的监控设施形同摆设，查不到有关监控摄像材料。

    有关人员认为，产生上述问题的主要原因在于监管部门执法不严，监理、检测透明度低，相关法规制度对购房消费者的保护力度不够。以商品房面积缩水为例，首先销售面积是开发商按图纸计算报房管部门审批确定，审核如果是走形式，就会给开发商以可乘之机；其次，履行政府职能的房产登记、审核、发证部门和房屋面积测量机构“同出一门”，很难做到公平、严格、客观、公正。为此，消费者普遍反映，由于开发商背景复杂，遇到问题不是从公平处理的角度出发，而是寻求各种社会关系设置障碍，采取拖延、推诿，甚至恐吓的办法，致使矛盾步步激化。消费者到法院起诉不仅费神伤财，有时明明掌握着有利证据，但在法庭采信和法律适用时却常常处于劣势，而且同一或类似案件不同法院判决结果有时却大相径庭。

    山东保君律师事务所主任律师张保军曾经代理的一个房产官司就说明了这个问题。这个官司是：1999年7月20日，济南市民蔡先生与山东某物业发展公司签订了一份花园小区的购房合同，蔡先生一次性预付10万元购买了一套商品房，可当交清余款装修入住后，该公司又以房子建筑面积多了16多平方米为由，要求他补交剩余房款。蔡先生认为该公司违背承诺，于2001年3月向法院提起诉讼，状告该公司违背合同。后经法院调查，发现该公司是“五证”不全的公司，与蔡先生签订的售房合同属无效合同，其行为已构成故意欺诈。

    为防止再出现类似的上当受骗现象，有关专家指出，市民在签订购房合同之前，应尽可能地对开发商的资信加以调查；签订合同时，要将条款规定得详细、具体；签订认购书时要认真审查其内容，防止开发商再进一步提出苛刻条件；补签合同时少用含糊字眼；卖方向买方交付房屋时，应察看是否达到合同约定的基本入住条件。若是出现问题，最好及时向有关管理部门或法律部门咨询，运用法律程序解决。

作者:记者 赵英明 芦燕娟 实习生 徐姗姗