二手公寓　有价无市

    良好的居住、办公和投资功能，曾一度成为房地产市场的新贵，然而，在二手房市场上，公寓的成交量却甚微。大多数消费者一听到“公寓”这个字眼，都会联想到那些处于市区黄金地段且价格昂贵的外销公寓，而二手房的客户不求居住得奢侈豪华，只要房子价格便宜、位置好、生活方便，他才会购买。这就造成二手公寓的房源信息无人问津的局面。也许人们并不真正了解公寓市场，其实，一些房主欲售的公寓面积适中，楼价走低，很适合居住；不少公司在商业繁华地带的商住公寓里的办公用房等待转让；在高收入租户集中地区的公寓则具有投资的潜力。所以，人们无论打算居住，还是商用，或是投资，都可以在二级市场中找到合适的公寓房源，今天记者就带领大家走近这些二手公寓。

    ■张先生在丰台有一套89.74平方米的公寓卖34万元

    8月3日，记者来到西四环看丹桥附近的城市经典，住在这里的张先生打算把他家的那套公寓卖掉。这套公寓位于一幢18层塔楼的10层，东南向，两室一厅的户型，建筑面积有89.74平方米，室内进行了中档装修。有专家告诉记者，公寓与普通商品房的区别是，前者的装修及设备标准比较高。那么这套公寓的装修及设备标准如何呢？由于房间进行了重新装修，张先生入住前的装修水平，记者自然看不出来了，可以看到的是，公寓外窗采用铝合金窗，外门采用三防防护门，阳台全封闭，客厅、卧室地面铺设复合木地板、墙面及顶采用高级立邦漆，装有个性顶灯，室内配有暖气、天然气、24小时热水，还有可视对讲电话。公寓为钢筋混凝土剪力墙结构，外墙采用防水涂料，公寓楼内有两部高速电梯，设有安全防火警报，保安全天候站岗。

    更为可贵的是，这座公寓所在的丰台科学城生活社区相当成熟。业务员介绍这一地区的房地产项目时，如数家珍，一连串说出10余个名称。这一大型社区内设有学校、幼儿园、邮局、银行、医院、购物中心、美食娱乐城、游泳池、网球场、电影院、保龄球馆和科技公园。周边交通也是非常便捷的，702路、811路、340路、822路、特7等公交线路环伺左右，新开通的四环路使居民出行更加快速了。所以这样一套公寓是很适合买来居住的。

    记者询问这样一套公寓能卖到多少钱，业务员算了算说，能卖34万元。这类建筑位置合适、价格合理、适宜日常生活的二手公寓是人们所能接受的。

    ■一家公司近360平方米的办公用房将以每平方米6000元的价格出售

    由于商住两用的公寓物业功能模糊、环境混乱，近来已经多次被人们批评。我们并不提倡商住两用的公寓，在房地产中介公司，纯商用的二手公寓也有房源。新纪元公寓所处的广安门外地区是新兴的商业、金融和住宅区，这座公寓原本由国家内贸局几十家企业投资兴建，后来被中国机械设备进出口总公司全部买断，进驻办公。位于公寓楼四层的北方物产有限公司欲将其所有的三套公寓卖掉。据公司的韩总介绍，他们公司的三套房子均在北面，一套两室两厅，建筑面积为122.38平方米，另一套一室两厅的房子，有77.83平方米，这两套公寓已被打通。第三套房子位于东北角，建筑面积是158.34平方米，户型是三室两厅两卫。由于窗外是个平台，从安全角度讲，最好是公司购买。韩总表示，他们公司要价是每平方米6000元。

    中小公司为找办公地址，应该选择户型结构好、容易分隔，有良好的办公环境、配套设施齐备且位于商业繁华地段的公寓，可见，商用的客户在二手房市场也能淘金。

    ■二手公寓颇具投资价值，在商圈及周边区域好找租户

    手里有些闲钱的人们，出于自有资金的保值、增值的目的，投资房产的越来越多。将房产出租，定期收取租金，若是贷款了，除偿还贷款外，还有盈利。一些人便瞄准了公寓市场，要知道，投资公寓比投资股票、债券等更为稳妥，风险更低，特别是一个地区的经济呈现繁荣和快速增长时，投资公寓会有较好的回报。投资公寓也有讲究，地段、户型、购置成本、投资风险都应考虑，但是最为重要的是租户问题，即找到对公寓有需求的租户。任何市场需求都存在差异性，人们必须在对市场需求测量和预测的基础上，实行市场细分化、目标化和市场定位，这是投资收效与否的关键。通过对市场的细分化，人们不难发现，对公寓有需求的租户通常要求物业的高品质和高品位，他们收入颇丰，不在乎租金的多少。明白了这一点，投资公寓的人不妨把市场定位在跨国公司的外籍职员、海外人士和高级白领等人群，置业时选择商务气氛浓厚，房屋租赁需求集中的区域。一般来说，国贸、燕莎、亮马、亚运村、中关村商圈及与其相连的区域，具有良好的投资前景。这些规律对二手公寓的投资者同样适用，而且购置一套二手公寓的成本比购买新建公寓低了许多。

    一周以来，记者一直在寻找二手公寓的投资型买家，但是未能找到。除了房屋中介公司可提供的公寓房源较少外，更重要的是投资型买家不愿同媒体接触。究其原因，许多人出租公寓后，逃避了国家的税款。据政府工作人员介绍，地点不同的房子，税收是不同的，目前综合税率大约在租金的16%至17%之间。可见，税收过高，使公寓租赁业的回报过低。为了追求租赁的高回报，大量出租者都在私下交易。隐性市场的形成不仅使国家的税收流失，而且造成了租赁市场的不规范，同时否定了许多正规房屋中介公司的大量工作。二手公寓市场的潜力是巨大的，如果售价和税费的瓶颈打开了，其交易一定能够走出有价无市的局面。(黄兰）

    甜水园的旧房卖多少钱？

    位于团结湖公园以东　已购公房扎堆 

    ■紧临CBD　环境幽雅

    甜水园区域位于团结湖公园以东，朝阳体育场以南，交通便利，有31、350、9路等路公共汽车经过。此处房屋多为市属以下单位的房改房，具备上市条件。周边浓郁的CBD商务氛围，造就了甜水园良好的旧房交易市场。随着“入世”的日益临近，该区域的二手房价格也极具升值潜力，投资前景良好。甜水园地区绿化条件较好。而且，在北京市的空气质量日报表中，甜水园的空气悬浮颗粒指数比市区其他地段都要少。

    除却清新的自然环境，甜水园的生活环境也极为方便。银行有工行、交行等；喜爱洋快餐的年轻人可以选择麦当劳；虽然学习气氛不比中关村地区，但附近的北京图书批发交易市场为市民购书提供方便。

    ■大多是小二居，总价在26万元左右

    正是基于以上环境条件，许多对环境及交通条件要求较高的新开发项目也选择这一地区。甜水园某新建商品房小区均价6500，其附近新近开发的商品房售价均在4300-6000元/平方米之间。

    按市场普遍规律，二手房价格要比同地区普通商品房价低约1/3。甜水园二居室均价4380元/平方米，一套不到60平方米的小二居，大多在26万左右。我爱我家甜水园成交的二手房，建筑面积以50多平方米的二居室为主。这些二手房多为80年代中后期所建，以多层楼为主。户型设计虽无法与商品房匹敌，但室内大多都配有两气（即暖气、管道天然气）、上下水、电话线等基础设施。塔楼多为钢混结构，多层楼一般为砖混。

    ■客户买二手房极少贷款

    由于甜水园二手房总体价位不高，本月第一周成交的客户无一贷款。尤其是拆迁居民，有一部分人能拿到20万以上的拆迁款，约占拆迁居民总数的5%至7%。这种经济条件优越的拆迁户，用补偿的货币加上个人的积蓄，完全可以直接支付房款。大部分的拆迁户获取的补偿款是在20万元以下，但甜水园的二手房价在25万左右，对于这部分购房者而言，经济负担也不会太重。

    ■交易动机多样化

    与左家庄地区不同的是，近期甜水园客户打破单一的拆迁购房格局，购房动机呈现多样化。我爱我家连锁店经常会接待一些购房投资者，这部分客户看好CBD的投资前景，希望能够在CBD附近购置二手房进行投资，但国贸附近可上市交易的二手房房源匮乏，选择相邻的甜水园不失为一种明智之举。另有一部分购房者为国贸附近工作的年轻白领，他们暂时购买二手房作为周转，待日后经济能力增强，再购买新房，同时将已购二手房转卖或出租获利。由于近期买方无房户较少，甜水园低价的二手房吸引了他们，考虑到房价的合理性，所以及时购入。

    ■交易提示

    在实际业务中，常有客户因无法合理看待房价导致双方无法合作，若二手房价偏高，会接近同区域商品房价格，则买方更倾向于购买商品房；若买方报价过低，则卖方更倾向于出租房屋获利。

    地段、建筑年代、房屋内部结构等因素与房屋价格成正比,而且多层楼的3或4层、塔楼的6至10层及朝南的房子价格也会稍高。反之，如果房屋过旧、户型不合理等，房屋价格相对较低。

    另外，在实际操作中，常有卖方不想交纳有关税费，认为卖房本为获利，欲将费用转嫁给买方，而买方也不愿意支付如此高的税费，所以二者往往难以成交，造成交易不畅。可以看出，税费已经越来越影响到买卖双方的交易热情，给本来就欠火候的北京二级市场再浇一盆冷水。（王莉蓉）

稿源：【北京青年报】