陈新华（右）及其律师在接受本报记者采访。 肖东 摄

    

    11月26日下午，福州市鼓楼区法院开庭审理了融侨物业有限公司状告前乒乓球世界冠军陈新华一案。 

    融侨物业与融侨二区业主的纠纷长达5年悬而未决，而陈新华作为业主委员会主任，带头以拒缴物业费的形式进行抵触，结果被物业公司以拖欠“物业管理费、公共水电费、水费、小车停车费共计15279.60元”为由告上法庭。日前，此案正式开庭。 

    庭审中双方代理律师就陈新华是否应该缴纳“费用”唇枪舌剑。 

    原告律师、福建求实律师事务所陈利律师认为：融侨物业有限公司为融侨二区业主提供住宅小区内房屋建筑及附属配套设施等等的统一维修和服务活动，曾获得大大小小的奖励近百项，而融侨二区于1997年就被评为全国城市物业管理“优秀示范小区”。被告事实上享受了这些物业管理服务，却不承担业主应该交费的义务，因此，法庭应该支持原告的诉求，判令被告缴纳拖欠的所有费用。 

    被告律师、福建天人和律师事务所徐一凡律师认为，作为物业公司确实有权向业主收费，但是此案的关键是在于原告融侨物业应该凭怎样的事实依据，合理合法地向业主收费。针对原告提出的“物业管理费”、“公共水电费”、“小车停车费”，徐一凡律师逐一进行了驳斥。 

                       物业公司违约在先 

    对于被告欠缴物业管理费、水费，原告律师向法庭提交了28份催款通知书作为证据。被告律师徐一凡对这些证据提出疑问：催款通知书上没有物业公司的印章，而且多数催款通知书落款时间上甚至连年份也没有，这样的证据能说明什么问题？ 

    此外，徐一凡律师认为：原告融侨物业与被告陈新华之间形成的是有偿服务的法律关系，被告属于接受原告有偿服务的消费者。然而，融侨物业提供的服务存在缺陷和瑕疵，因此其收费应当减免。 

    在法庭上，有4位融侨二区的业主作为证人，说明了融侨二区物业管理上存在的问题：小区里发生过多起偷盗事件，有时，一晚上连续多家被盗，而且绑架、杀人等恶性事件也曾发生，令业主觉得住在小区里没有安全感。另外，在物业公司与业主签订的《融侨花园物业管理手册》中，明确约定小区2号楼底层为自行车、摩托车车库，但是物业公司未经业主同意，就擅自改变约定，将2号楼底层改建为汽车车库出售，又占用公用绿化带另建自行车、摩托车车库，侵犯了业主的合法权益。 

    为此，被告律师认为，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》有关规定：“消费者有权要求经营者提供的商品和服务，符合保障人身、财产安全的要求”。而原告在向被告提供物业管理服务时，不能有效地提供保障人身、财产安全的服务质量，原告为此应当承担服务瑕疵的法律责任。同时，据“消法”规定，“消费者在接受服务时，其合法权益受到损害的，可以向服务者要求赔偿。”据此，原告融侨物业公司除无权要求被告陈新华补交物业管理等费用外，还应承担相应的赔偿责任。 

    就此一项，庭审中还发生了一段小插曲。有位证人当庭提供了一本《融侨花园物业管理手册》，庭审法官翻阅后发现，之前原告律师提交给法院作为证据的《融侨花园物业管理手册》，竟然是整本中的最后一页。而前16页，包括双方关于车库的约定在内，不知是原告律师有意还是无意，并没有提交给法院。 

                      “公共水电费”包干违规 

    对于“公共水电费”问题。原告融侨物业要求被告承担的公共水电费是以每月20元人民币作为包干分摊，即不论小区内当月实际消耗多少公共水电费用，也不论其中水费是多少，电费是多少，被告方都要被硬性摊派20元。 

    但是，根据《福建省物业管理服务收费暂行管理办法》第14条规定，物业管理单位应公布每月使用公共水电的度数、单价、总额及分摊办法，按实际支出费用向全体业主（住户）合理分摊。而庭审中，原告没法提供证据证明，每月向业主公布过公共水电费的账目。这意味着，原告方承认，不论小区内实际发生了多少公共水电费，均以旱涝保收的方式收取被告20元。 

    徐一凡律师认为，原告的行为实际上已经违反了有关法规规定，应当受到处罚。那么，原告方的请求，由于缺乏事实依据，应当视为事实根本不存在而被驳回。 

                      “小车停车费”没有约定 

    至于“小车停车费”，原告律师提出原告融侨物业公司按物委核定的标准停放在露天车位过夜的每月每部100元，不过夜的每月每部60元收取。 

    被告律师徐一凡认为，原告方可以向居住在小区内的业主及住户收取小车停放费，但是在本案中原告向被告收取小车停放费缺乏依据。 

    小车停放并不是每个业主都有这项要求，它属于专项服务。根据《福建省物业管理服务收费暂行管理办法》的第12条规定，原告方如果要向被告收取停车管理费，应以其与业主签订的合约为基本依据。而第15条也明确规定：“如果个别业主需要特约专项服务的，其收费应与业主进行商定。”然而原告并不能证明，双方就此问题曾经有过约定。 

    另外，省物委对融侨物业关于小车停车收费问题有过三份批复函，这三份批复的时间不同、效力不同、准许收费的数额也不同。第198号批复函的时间效力自1997年5月1日至1998年4月30日止；而171号批复函自2000年10月1日起执行，303号函自2001年9月1日起执行。这意味着，其中自1998年4月30日到2000年10月1日之间，原告根本没有相关收费依据。同时，三份批复函均明确提出小车停车收费分若干不同情况：停放在车库的、在露天车位过夜的、不过夜的、临时停放的等等。 

    徐一凡律师认为，省物委的有关规定在不断变化，原告方应该就每一次的新规定与被告商定，没有商定，即为没有依据。况且，原告方还不能向法庭举证说明被告是以私家车库停放，还是按月约定停放，还是临时停放，甚至，原告根本没有向法庭证明被告有没有汽车停放。因此，向被告收取小车停车费缺乏依据不能成立。 

                         原告诉求超过“诉讼时效” 

    据《民法通则》的有关规定，债务追讨的诉讼时效是债务产生之日起两年之内。在这起案件中，原告融侨物业诉请的时间为1997年7月起至2002年8月28日提起诉讼为止。对此，徐一凡律师认为，由于原被告双方在时效期间没有签订过能够引起诉讼时效中断的书面协议，那么即使假设原告的诉讼请求部分合理的话，原告2000年7月以前的诉讼请求也超过了诉讼时效，原告也就依法丧失了全部胜诉权。 

    相关背景 

    物业纠纷呈上升态势 

    据中国消费者协会的统计数据显示，近年来物业管理纠纷呈现不断上升的态势，而且在北京等一些大城市的住宅区里，因物业管理问题已出现多起流血、致残事件。据中国社会调查所去年12月至今年2月的一份调查表明，我国的部分大城市的物业管理问题在相关部门的投诉超过30％，已影响了房地产业的健康发展，使业主的财产、安全及参与权利不同程度地受到侵害，造成市场及社会的不稳定。 

    产生物业纠纷的原因有：开发商延期交房、质量瑕疵、规划更改、承诺不兑现、公摊面积随意改动、前期对物业管理考虑不周以及谁建谁管思想严重；物业管理公司专业水平参差不齐、收费混乱、收支账目不透明、位置摆不正；业主购房时对物业管理不关心、物业消费意识缺乏、专业知识薄弱；业主委员会松散、法制观念淡泊、权利和义务不清、部分成员有私心；政府主管部门法规滞后、处罚力度不够等。 

    而这一切问题中，开发商遗留问题成为物业纠纷第一大根源。在购房交易过程中，开发商常常会对购房者承诺很多物业管理的具体内容。然而，业主对开发商关于房产质量和服务的承诺不兑现的责任常常显得无能为力。 

    据调查，我国有70%以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的，它们之间本来就有着与生俱来的血缘关系，所以物业公司和开发商往往有某种裙带关系。  

作者:记者 游晓丽

稿源：【福建日报】